Rendite berechnen für ihre Immobilie ?

Rendite ImmobilienEin positive Rendite erwirtschaften nur die wenigsten Immobilienbesitzer. Das ist verwunderlich, schließlich ist Wohnraum knapp, die Immobilienpreise steigen, Finanzierungen sind günstig und die ersten Banken berechnen bereits Negativzinsen auf Guthaben. Das Umfeld scheint also zu stimmen. Demzufolge muss ein anderer Grund für eine schwache bzw. keine Rendite bei Immobilien vorliegen.

Die Auswahl der Immobilie

Meiner Ansicht nach eignet sich für den privaten Investor zur Kapitalanlage am besten ein drei bis vier Parteienhaus. Im derzeitigen Umfeld sollten Sie sich ruhig auch in sogenannten B-Lagen umsehen. Hier ist der Anschaffungspreis meist niedriger, was einen sehr positiven Effekt auf das gesamte Engagement hat. Picken Sie sich innerhalb dieser B-Lagen die Rosinen raus. Achten Sie auf eine gute Infrastruktur mit Kindergärten,öffentlichen Verkehrsmitteln, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten.

 

Prüfen Sie ihre Wahl

Lassen Sie sich alle Unterlagen zum Objekt aushändigen. Das sind Insbesondere bestehende Mietverträge, Grundbuch, eine Liste über die Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen der letzten fünf Jahre. Nebenkostenabrechnungen und Grundrisse. Mit diesen Unterlagen lassen sich Rückschlüsse auf zukünftige Mieterhöhungen, Einsparungen und Vermietbarkeit schließen. Dadurch können Sie das Potential ihrer Wahl abschätzen und eine Bauchlandung vermeiden. Ignorieren Sie vollmundige Renditeversprechen, diese halten einer näheren Betrachtung in der Regel nicht stand. Hinzu kommt noch wie die Rendite berechnet wurde.

 

Rendite Berechnung

Vorraussetzung für eine Rendite sind die Lage, die Bausubstanz der Immobilie und der Gewinn liegt, auch bei Immmobilien, wie sollte es anders sein im Einkauf. Die Rendite lässt sich über vier Modelle errechnen, die alle eine unterschiedliche Aussagekraft haben:

  •  Eigenkaptialrendite – durchschnittlicher Jahresertrag auf das eingesetzte Kapital. Ihre Aussagekraft ist gering, das sie ausschließlich die Vergangenheit bertrachtet. Mögliche   Wertsteigerungen werden nicht betrachtet. Sie berechnet sich wie folgt, Ertrag nach Steuern X 100/ gebundenes Kapital.
  •  Objektrendite –  eignet sich zum Vergleich verschiedener Immobilien um festzustellen welches Objekt die meiste Rendite abwirft. Sie errechnet sich aus dem Mietreinertrag minus den Unterhaltskosten minus der Steuerlast.
  • Bruttomietrendite – eignet nicht für eine Bewertung, das sie relevante Kosten außer acht lässt. Aber sie wird zur Berechnung der Nettokaltmiete gebraucht.
  • Nettomietrendite – auf diese sollten Sie ein besonderes Augenmerk legen. Sie berechnet sich aus den Kaufnebenkosten plus dem Kaufpreis minus der Nettokaltmiete minus den Instandhaltungskosten minus den Verwaltungskosten. Das Erbenis ist der Jahresreinertrag, dieser geteilt durch die Investitionskosten ergibt die Nettomietrendite. Ein Beispiel:

Kauf eines Mehrfamilienhaus

Kaufpreis 300.000 Euro

Nebenkosten 34995  Euro

Nettokaltmiete 15000 Euro

Verwaltungskosten 500 Euro

Instandhaltungskosten 800 Euro

Ergibt einen Jahresreinertrag von 13700 Euro

Daraus ergibt sich ein Jahresreinertrag von 13700 geteilt durch die Investitionskosten von 334995 mal 100

Ergebnis: 4,0 % Nettomietrendite.

 

Welche Immobilie sollten Sie wählen ?

Sie haben die Wahl zwischen einem Einfamilienhaus, einer Eigentumswohnung und einem Mehrfamilienhaus. Das Einfamilienhaus scheidet aus. Es lässt sich einfach keine vernünftige Rendite erwirtschaften. Auch ist der Verkauf eines vermieteten Einfamilienhaus etwas schwieriger. Da der Käufer meistens selber einziehen möchte und wenig Lust hat einem Mieter zu kündigen und eventuelle Anwaltskosten in Kauf zu nehmen. Bei der Eigentumswohnung sollten Sie bedenken, dass Sie sich in eine Eigentümergemeinschaft einkaufen. Das kann Nachteile haben, die ihre Rendite nachhaltig negativ beeinträchtigt. Denn Sie müssen Investitionen immer dann tätigen, wenn die Gemeinschaft dies beschließt. Doch diese Beschlüsse müssen nicht immer sinnvoll sein. Das Ausfallsrisiko bei einer vermieteten Wohung ist nicht zu unterschätzen, ebenso der Leerstand. Mit dem Mehrfamilienhaus lassen sich Risiken am besten steuern und eine gute nachhaltige Rendite erwirtschaften. Ein vorübergehender  Leerstand einer Wohnung schlägt nicht gleich so heftig zu Buche und Sie haben es in der Hand ihre Immobilie gezielt weiterzuentwickeln. Investitionen können geplant und Rücklagen in sinnvoller Höhe gebildet werden, das alles sichert ihnen eine gute Rendite für die Zukunft.

 

Fazit: Wie bei allen Geldanlagen gilt Informieren Sie sich. Lassen Sie die Finger weg, wenn die Bausubstanz nicht stimmt. Lassen Sie diese gegebennefalls von einen Sachverständigen überprüfen.Vertrauen Sie niemals blind auf Rendite Versprechungen.

 

 

 

 

 

 

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2 Replies to “Rendite berechnen für ihre Immobilie ?”

  1. In meinen Augen ist es nicht möglich eine realistische Rendite zu berechnen. Denn die Preise und Mieten sind künstlich oben gehalten. Auf lange Sicht werden diese schnell runter gehen. Und dann sieht die Rendite sehr mau aus.

    1. Natürlich ist eine Renditeberechnung immer eine Momentaufnahme, basierend auf Zahlen aus der Vergangenheit. Deshalb kann sie auch nie eine Garantie für die Zukunft sein.Dieses Problem besteht allerdings auch bei anderen Anlageformen. Man kann durch sorgfältige Recherche nur sein Risiko minimieren. Egal ob es um Rendite oder Werermittlung geht, beides sind nur Anhaltspunkte. Letzendlich bestimmt der Markt durch Angebot und Nachfrage, welche Mieten oder Kaufpreise bezahlt werden.

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