Lohnt sich Erbbau ?

Erbbau scheint eine Renaissance zu erfahren. Vor den Hintergrund, dass bezahlbarer Wohnraum immer schwerer zu finden ist, scheint Erbbau eine gute Möglichkeit zu sein. Die Politik ist nicht in der Lage wirkungsvolle neue Modelle zu entwickeln. Da nimmt man einfach das alte Konzept als Mittel der Wahl. Nicht ohne Risiko für den Häuslebauer.Die Akteure beim Erbbau sind der Erbbauberechtigte und der Grundeigentümer. Der Erbbauberechtigte zahlt dem Grundstückseigentümer eine Erbpacht. Juristisch ist das Eigentumsrecht vom Nutzungsrecht getrennt. Der Erbauberechtigte,verpflichtet sich zur Zahlung der Pacht über die gesamte Laufzeit. Normalerweise werden solche Verträge über eine Laufzeit von 99 Jahren getroffen. Sie gehen also eine Schuldnerische Vereinbarung über 99 Jahre ein!  Anders formuliert, Sie bauen ein Haus auf fremden Grund und zahlen bis zum Ende der Laufzeit ihren Zins.Sie werden in diesem Leben keine Lastenfreie Immobilie haben und bilden kein Vermögen. Da ein Gebäude mit der Zeit eher an Wert verliert.

 

Erbbau, Zustand nach 99 Jahren

 

                     Kann ich verkaufen ?

Sie können ihre Immobilie während der Laufzeit jederzeit verkaufen. Allerdings werden Sie einige Hürden zu meistern haben. Denn diese Immobilien werden vom Markt schlecht angenommen. Die Preise liegen wesentlich unter denen von vergleichbaren Objekten. Denn das Grundstück fällt aus der Bewertung. Schließlich räumen sich die Vertragsparteien normalerweise noch ein Vorkaufsrecht ein. Der Grundstückseigentümer kann Kaufinteressenten ablehnen, wenn er bedenken hat z.B. wegen Bonität. Sie brauchen in jedem Fall seine Zustimmung. Bevor es zum Notar geht müssen Sie sich also mit zwei Parteien einig werden. Sollten sie nun auch noch wegen einer Scheidung verkaufen müssen, viel Spaß. Ein hoher finanzieller Verlust ist ihnen sicher.

 

                Ein Rechenbeispiel zum Erbbau

Sie bekommen zwei Grundstücke angeboten. Beide sind gleich groß, die Lage vergleichbar und sollen jeweils 150.000 kosten. Das eine können Sie erwerben, das andere wird zum Erbbau angeboten. Ihre Bank bietet ihnen eine Laufzeit von 36 Jahren mit einen anfänglichen Zinssatz von  5% und einer Tilgung von 1% an. Das Grundstück gehört am Ende der Laufzeit ihnen. Der Jährliche Erbbauzins beträgt 4% vom Grundstückswert.

Bank:  Monatliche Belastung € 750 ( Zins und Tilgung) x 432 Raten ( Laufzeit) = € 342.000

Erbbau: Jährlich Belastung € 6000 ( Erbbauzins) X 99 Raten (Laufzeit) = € 594.000

Ihr Vorteil wäre wahrscheinlich noch größer, da man den Grundstückswert zum Ende der Laufzeit berechnen müsste. Mathematisch ganz korrekt ist dieses Beispiel schließlich nicht. Das ergibt sich schon aus dem Vergleich der unterschiedlichen Laufzeiten. Auch müßte man die Differenz der Zahlungsströme verzinsen. Hierzu kommt noch, dass bei dem Darlehn die Zinsbindung während der Laufzeit fest steht. Der Erbbauzins hingegen kann während der Laufzeit erhöht werden. Wenn Sie ein Gebäude auf dem Grundstück errichtet haben, laut Gesetz alle drei Jahre. Allerdings verdeutlicht es die Kernprobematik des Erbbau, nämlich lange Laufzeit, keine Vermögensbildung und keine Zinssicherheit.

 

             Der Vertrag ist abgelaufen – Was passiert ?

Mit Ablauf des Vertags fällt die Immobilie dem Grundstückseigentümer zu. Immerhin wird im Vertrag geregelt, dass dieser einen angemessenen Betrag zu bezahlen hat. Doch welcher Betrag ist angemessen und auf welcher Grundlage ? Nach den gängigen Bewertungsmodellen kann eine Immobilie theoretisch den Wert null erreichen. Was bei einer so langen Laufzeit nicht ganz unwahrscheinlich ist. Wäre es da nicht besser gewesen zu mieten ? Aber genau hier sind wir wieder am Ausgangspunkt, dem bezahlbaren Wohnraum. Könnte ein faires Modell sein, dass man für  das Grundstück und das Gebäude eine Nutzung je nach Alter des Erbbaunehmers vereinbart ? Bei einem 35 jährigen z.B. etwa 60 Jahre. Wahrscheinlich wird das aber niemand machen. Denn bei dem alten Modell werden die Kosten für das Errichten des Gebäudes und der Instandhaltung auf den Erbbauberechtigten abgewälzt. Für den Grundstückseigentümer ist es wirtschaftlicher die Wertsteigerung des Grundstücks über die Jahre mitzunehmen und die Pacht zu kassieren. Kosten Null Einnahmen gut, Wersteigerung beachtlich. Da kann ich mir auch eine kleine Entschädigung am Ende der Laufzeit leisten und das Gebäude eventuell abreißen. Zumal die Verhandlungspartner nie auf Augenhöhe über den Preis des Gebäudes verhandeln.

 

 

 

 

 

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5 Replies to “Lohnt sich Erbbau ?”

  1. Vielen Dank für die Einführung in dieses Konzept. Die Rechnung zeigt, dass man sich das schon ganz genau überlegen muss, ob sich das rentiert. Das ist komplexer als das einfache Konzept Immobilien mieten und vermieten.

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