Immobilienbewertung – welches Verfahren wann ?

Immobilienbewertung – welches Verfahren zu welchem Zweck ? Der Makler wirbt mit einer Wertermittlung, die Bank spricht von einem Beleihungswert und das Gericht von einem Verkehrswert. Alle verwenden den Begriff Wert im Zusammenhang einer Immobilie. Also ist der Verkehrswert gleich dem Verkaufspreis einer Immobilie ? Ich werde versuchen etwas Licht in die Sache zu bringen.

Immobilienbewertung, auch die Innenausstattung ist entscheidend

 

 

 

                          Anlässe zur Immobilienbewertung

Die häufigsten Anlässe für eine Wertermittlung sind Scheidung, Kauf/Verkauf, Zwangsvollstreckung und Erbstreitigkeiten. In allen Fällen ist der Wert der Immobilie wichtig um z.B.den Zugewinn zu ermitteln. Erben angemessen zu entschädigen  oder einen Beleihungswert festzulegen. Die Verfahren zur Wertermittlung  sind nominiert und werden in der ImmWertV und der WertR festgelegt, daher sind sie für Sachverständige bindend. Hier ist genau geregelt wann welches Verfahren anzuwenden ist. Die Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Abgesehen davon sollten zur Sicherheit immer zwei Verfahren angewendet werden. Das Verfahren der ersten Wahl und eins zur Kontrolle. Bei großen Abweichungen ist in der Bewertung ein Fehler unterlaufen.

 

 

                        Das Vergleichswertverfahren

Das Verfahren basiert auf einem Vergleich mit einer ausreichenden Anzahl von Objekten, die eine möglichst hohe Übereinstimmung haben. Für unbebaute Grundstücke sind folgende Faktoren entscheidend:

  • Erschließung
  • Größe
  •  Grundstücksausrichtung
  • Art der baulichen Nutzung
  • Bodenbeschaffenheit
  • Lage

Bei Häusern und Wohnungen kommen noch eineige Faktoren hinzu:

  • Bauweise
  •  Größe
  •  Gebäudeart
  •  Zustand
  •  Ausstattung
  • Restnutzungsdauer
  • Energetischer Zustand des Gebäudes
  • Ertrag

 

 

                             Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ermittelt die Kosten der Herstellung bzw. der Wiederbeschaffung. Das heisst das Bauwerk inkl. Baunebenkosten und der Außenanlagen werden getrennt vom Grundstück bewertet. Es kommt vor allem bei privatgenutzten  Ein- und Zweifamilienhäusern zur Anwendung. Sogenannte Standardimmobilien. Es wird der reine Substanzwert einer Immobilie ermittelt. Markanpassungsfaktoren bilden die Grundlage der Bewertung. Dementsprechend  können realitätsferne Ergebnisse entstehen. Um diese auszugleichen wird mit Zu – und Abschlägen unter berücksichtigung der Maktgegebenheiten gearbeitet.

 

 

                           Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswerverfahren beschäftigt sich mit der Frage: ” Zu welchem Preis lohnt sich der Erwerb dieser vermieteten  Immobilie ?”  Anders ausgedrückt ein Kapitalanleger erwartet eine möglichst hohe Rendite auf sein Kapital. Der Anleger wird immer verschiedene Anlageforemen mit einander vergleichen. Das Ertragswertverfahren gibt Aufschluss über die zur Zeit erzielte Rendite. Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Wert des Gebäudes zusammen. Zuerst werden beide Werte getrennt voneinander bewertet und dann zum Schluss des Rechenverfahrens zum Ertragswert zusammengeführt.

 

Fazit: Zwar kann die Wertermittlung einen Anhaltspunkt über den Wert einer Immobilie geben. Allerdings bestimmt der Verkaufspreis der Markt. Nach Angebot und Nachfrage.

 

 

 

 

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